（原标题：大佃农快手、小米 创金合信首农产业园REIT上市的喜与忧）

不雅点网 北京市中关村科技园范围内又有一支REIT将上市。

11月27日，创金合信首农产业园REIT负责呈报并于29日久了“已受理”，该神色原始职权东谈主为北京首农信息产业投资有限公司，基金解决东谈主为创金合信基金解决有限公司。

北京首农信息产业投资成就于2010年9月20日，是北京首农食物集团有限公司的子公司，业务范围包括钞票解决、投资解决、投资商榷、房地产开辟、销售自行开辟的商品房、物业解决以及出租办公用房等。

该公司戮力于信息类产业园区的投资、开辟、建造、运营和孵化器建造。园区定位为“中关村移动智能处事改进园”，旨在打造寰宇越过的移动互联网全产业链特质产业园区。

这次呈报的创金合信首农产业园REIT底层钞票为中关村移动智能处事改进园（首农元中心）11栋建筑物和1栋附属地下建筑物（包含可出租车位700个），入池建筑面积悉数约20.36万平米，杀青2024年6月30日，举座出租率94.5%。

值得平和的是，在这神色中，佃农快手科技的民众总部和小米集团的业务部门承租大体量面积并签署了永恒租约，两大佃农租借面积为14.97万渊博米，占可出租面积的93.01%、已出租面积的98.44%，2024年1-6月两大佃农房钱收入孝顺占举座收入比例为98.49%。

这当中蕴含着神色的喜与忧。

高精尖产业园区

笔据谢忱梁行出具的《估价陈述》，杀青价值时点2024年6月30日，基础关节钞票估值悉数33.01亿元，估值单价为16210元/渊博米。

以评估机构瞻望的2024年6月末估值及2024年下半年运营净收益为狡计基础，基础关节神色2024大哥本化率为8.77%；以评估机构瞻望的2024年6月末估值及2025年运营净收益为狡计基础，基础关节神色2025大哥本化率为8.99%。

产城园区驳倒获悉，基础关节钞票为首农元中心神色，坐落于北京市海淀区西二旗5西路16号院，包括首农元中心神色的1-10号楼、14号楼和15号楼（即地下一、二和四层），悉数11栋建筑物和1栋附属地下建筑物（包含可出租车位700个）。

该神色是中关村科学城第五批园区建造重心神色，2017年3月被细则为高精尖产业园区，产业定位主要侧重信息期间、东谈主工智能、科技处事、信息本色破钞、大数据及云狡计等边界。

基础关节钞票范围内的地盘用途为科研用地，房屋用途主要为科研楼，总建筑面积悉数203,643.55渊博米，可出租面积160,967.36渊博米。杀青2024年6月30日，基础关节钞票举座出租率为94.5%。

首农元中心所处的上地区域，科技产业联结度高、企业总部密度大、研发办公空间需求量大、佃农个性化条目高。

具体来看，首农元中心神色于2021年11月参加运营，杀青2024年6月30日已舒适运营2.66年。

出租率方面，笔据招募阐明书，首农元中心神色于2021年11-12月、2022年、2023年、2024年1-6月的期末时点出租率分袂为96.5%、96.8%、94.4%、94.5%；平均出租率分袂为35.8%、96.7%、96.5%、94.4%。

首农元中心神色是上地中心区域稀缺的大体量新建园区，包含11栋独栋研发办公楼、超20万渊博米建筑面积，主要运营及盈利风物为对出门租不动产和车位，其收入开始主要为房钱收入。

于上述期间，首农元中心的商业收入分袂为1,943.64万元、3.51亿元、3.32亿元与1.55亿元；净利润为-572.59万元、1.99亿元、1.39亿元与5,199.89万元；息税折旧摊销前利润为1,508.59万元、3.18亿元、2.78亿元与1.27亿元；策画性净现款流则分袂为1.31亿元、7,584.68万元、2.66亿元与1.19亿元。

大佃农休戚

笔据招募阐明书，杀青2024年6月30日，首农元中心共计13家佃农，均为商场化佃农，出租面积为15.21万渊博米，出租率为94.5%。

值得平和的是，佃农快手科技的民众总部和小米集团的业务部门承租首农元中心大体量面积并签署了永恒租约。

该神色主要佃农为顺捷中恒（快手科技旗下的受限度结构性主体）和小米科技，两大佃农悉数租借面积为14.97万渊博米，占可出租面积16.1万渊博米（不含地下车位）的93.01%。

其中，顺捷中恒整租园区内1-3号楼、8-10号楼及地下一层悉数11.77万渊博米，占可出租面积的73.09%、已出租面积的77.36%，2024年1-6月房钱收入孝顺占举座收入比例为75.32%

小米科技整租园区内7号楼和14号楼悉数3.21万渊博米，占可出租面积的19.92%、已出租面积的21.08%，2024年1-6月房钱收入孝顺占举座收入比例为23.17%。

这意味着，首农元中心也面对佃农聚拢度高及整租的风险。

从租约到期漫衍来看，两大佃农均签了十年长租约，现在已签约佃农聚拢于2032年及以后到期，其中2032年及以后到期佃农面积占已出租面积的77.43%。

笔据神色已签定租约的到期漫衍来看，现在已签约大佃农将聚拢于2031年底和2032岁首到期，到期佃农租借面积悉数14.97万渊博米。

其中，顺捷中恒租约契约肇始时候为2021年12月23日，契约到期日为2032年1月22日；小米科技租约契约肇始时候为2021年11月9日，契约到期日为2031年11月8日。

固然两大佃农在较万古候内相沿着神色营收，但如若基金运作期内，如发生顺捷中恒、小米科技提前退租、到期不续租、策画情况堕入逆境大略圮绝践约等情形，可能会对筹商基础关节神色的现款流产生不利影响，亦可能因整租形势（包括更换整租佃农大略转为散租策画等）对神色运营舒适性产生影响。

不外，租集会拢到期的时候距离刻下较长，运营解决机构有实足的时候与佃农协商续租或储备潜在佃农。沟通到现存佃农整租面积较大、到期时候聚拢等要素，如将来租约到期未获续期、未获替代、未找到符合充足的新佃农等，基础关节神色将面对一定的空置风险，进而影响房钱收入。