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作家：余飞

01

重庆楼市，仅躁动了一个月

9月末以来的新一轮救市，一线城市与部分强二线城市的行情，在10月份躁动了一波，但也有好多二线城市，弘扬得波浪不惊，成交量古井无波。

比如南京、青岛等城市，之前本号就写过南京、青岛。

还有的城市，10月份有所高潮，但涨幅并不显着，而插足11月份又很快下来了，比如本号前几天写到过的厦门、广州等城市，以及今天要说的重庆。

10月份在一线城市行情带动下，重庆的新址和二手房成交量也有所起色。

重庆锐理泄露的数据领会：

10月份，中心城区商品房成交面积62万方，环比高潮94%，同比下降7%。这个成交面积是本年重庆阛阓的新高，但同比来看，仍不如旧年10月份的成交量。

二手房方面，止跌回升，但回升幅度不足预期，10月重庆中心城区二手房成交量仅7680套，环比高潮3%。

成交量低于1月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份。

合座来看，重庆楼市10月份的弘扬，只可说是道理了一下。

插足11月份，成交回落相称显着。上周重庆中心城区商品房成交面积仅9.88万平方米，环比下降11%，流畅三周下行。

成交鸿沟照旧回到了10月份之前的行情。

这王人是意想之中的事情，毕竟一线城市中的广州，是这一轮救市的胜利利好享受者，行情也出现了显着降温，遑论重庆这么一个供应量超大的阛阓。

在这种情况下，本就不限购、莫得什么牌可打的重庆，11月28日又打出了公积金这张牌。

11月28日，重庆市住房公积金料理中心发布了《对于优化休养住房公积金使用政策的见知》，但王人是一些乏善可陈的招数。

比如不错提真金不怕火公积金支付首付，贷款结清二套房不错按首套房圭臬贷款，延迟贷款时候（男性延迟到68岁、女性延迟到63岁，或延迟到缴存东谈主法定退休年级后5年，最长贷款期限不跳跃30年）。

02

房价跌至万元

这一轮休养，重庆也相称显着。

重庆锐理数据领会：

2024上半年，重庆中心城区商品住宅供应144万方，环比减少28%，同比减少46%。商品住宅成交247万方，环比减少8%，同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡，环比下降2%，同比下降1%。

上半年的成交量，创下连年来同期最低值。成交均价，也回到了2021上半年。

从上图还不错走漏地看到，如今重庆的新址阛阓成交有多冷清。

疫情暴发之前的2019年，重庆新址成交了20.2万套，2020年与2021年也王人在17万套之上。本年前五个月共计仅成交了5.1万套，全年瞻望大幅低于旧年。

房价方面，本年年中本号就写过一篇重庆的楼市分析著述《 行将跌破万元！东谈主口第一城，悬了！》，其时字据贝壳找房泄露的数据，重庆二手房价钱行将跌破万元，惟有1.04万元/平方米。

事实上本年2月份重庆的二手房均价就照旧跌破过万元，其时均价为0.99万元/平方米。

从走势不错看到，重庆的房价在微幅漂泊下行。

到如今，再看贝壳找房平台泄露的数据，8月份、9月份跌破了万元，10月份稍微高潮了一丝，为1万元/平方米。

客不雅来说，重庆的房地产阛阓泡沫并不算大，固然有，但比较于东部、中部一些城市的泡沫小得多。

重庆的均价在中心城市中，一丝王人不高，致使比长沙还要低。中枢板块江北嘴、朝天门、自若碑的二手房均价王人不到2万元。

这三个板块是重庆的最中枢，长江与嘉陵江在此交织，俗称长嘉汇。但其二手房均价最高的江北嘴，均价1.9万元，朝天门1.8万元。自若碑惟有1.3万元。

天然，新址要比二手房贵得多，中枢板块的高价楼盘均价在4万到8万。这是提供给富东谈主的需求，宽泛东谈主的秉承余步好多，毕竟还有大把价钱不贵的二手房。

按照房价收入比来看，重庆2023年房价收入比为11.4，在万亿GDP城市中，位居倒数第十。固然跳跃了外洋圭臬线，但行为一个直辖市、东谈主口第一城、GDP超三万亿的城市来说，这个收入比不算高。

既然重庆的房价泡沫不算大，为何还会休养如斯锐利？

多方面身分导致的：

第一，重庆自己供应量遍及。

克而瑞泄露的最新数据领会，重庆现时的新址库存量1047万平方米，去化周期24.9个月。

开端：克而瑞重庆

这仅仅狭义库存量，广义库存远不啻这些。

狭义商品房，也即照旧建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的屋子、未完工正在预售的屋子、正在动工还未得回预售证的屋子，已出让地块还未动工的屋子。

这一数据，克而瑞在2023年之前王人公布，之后就不再公布。我这里只可找到2022年9月份的数据，其时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居宇宙第一。重庆接近6000万平方米，位居宇宙第五。

除了新址，还有二手房。重庆现下有25万套傍边的二手房在挂牌。

此外，重庆还有遍及的公租房。

重庆官方8月份泄露过一组数据，轨则8月15日，全市建成58.3万套公租房，已匡助140余万东谈主治理了住房艰巨问题。

58.3万套公租房，位居宇宙第一，比北上广深加起来还多。

重庆也被称之为，公租房第一城。这是重庆在上一轮房地产大牛市技能，房价能够保握相对踏实的重要身分。

第二，重庆需求在减少。

旧年，重庆东谈主口减少了二十多万。

我在分析主要城市东谈主口变化的数据时，牵挂过，重庆凭借减少的21.91万常住东谈主口增量，一举夺得了多个第一和惟一：

是主要城市中，东谈主口减极少第一的城市。是四大直辖市中，惟一负增长的城市。是9个国度中心城市中，惟一负增长的城市。是现时公布东谈主口数据的200多个城市中，东谈主口减极少第一的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

东谈主口减少，需求天然减少，毫无疑问。

但东谈主口减少带来的需求减少，仅仅需求减少的一部分，更进犯的是宏不雅大环境篡改、预期信心缺失、收入缩水导致的不笃定性，让好多东谈主远而避之，篡改了买房谋略。

这里就牵涉到需要说到的第三点。

第三，重庆住房自有率超高。

由于重庆房价恒久不高。重庆土产货东谈主基本王人有了我方的住房，重庆的外来东谈主口，收入尚可的，也王人能买得起，是以重庆合座的房屋自有率相称高。

公开音尘领会，早在2015年重庆就有91.5%的家庭领有自有住房。

也就是说，重庆近92%的东谈主有我方的住房。

这一自有住房率要远远高于北上广深等要点城市。要知谈，深圳的房屋自有率23%。

自有率如斯之高，固然没稀有据佐证，但不错作念个不精准的估算，这一自有率应该在中心城市中位居第一。

是以，重庆的刚性需求不错说很弱，每年的刚性需求，基本聚拢在重庆外围区插足主城区的东谈主口，或者重庆远郊县插足中心城区的东谈主口，以及外地东谈主奔赴重庆劳动的东谈主口。

大部分王人是改善需求。而改善需求，在房价高潮的周期中，相称热烈。在预期信心缺失的如今，改善需求则会大幅萎缩，毕竟我方有屋子住，念念换个好的，大不错等房价休养到位，预期复原时再脱手。

03

重庆楼市，或当先找到均衡点

合座来说，重庆算是一个比较健康的房地产阛阓。

由于重庆房价自己泡沫不大，本号以为，重庆这两年半的休养，给为数未几尚未在重庆买房的东谈主跌出了契机，往后重庆的房价在大环境影响下，以及在公租房转配售型保险房的半价利空下，可能还会有所下降，但下降的空间果决不大了。

本号在之前分析各城市房价何时见底的著述中强调过，惟有房价与收入、预期之间，要寻找一种新的均衡，惟有出现了新的均衡点，房价才会止跌。

大多半城市，均衡点出现还早得很。

但重庆， 可能会是这一轮房价休养中当先找到均衡点的城市。

逻辑有三：

第一，重庆房地产阛阓固然供应大，但自己的泡沫不大，且又经验了三年休养，将来跌幅空间有限。

第二，重庆的城市级别决定了其将来资源、政策利好仍会接续，其发展前程可期。

重庆是现存的四大直辖市之一，况兼如故9个国度中心城市之一，是属于城市金字塔级别尖端的城市。

恰如我上头所说，这种级别的城市，注定了不会枯竭红利和迷恋。

君不见，重庆的第二机场照旧获批。等通航后，重庆将成为内地仅有的四个领有双大型民用输送机场的城市，另外三个永诀是北京、上海、成王人。

重庆受到的政策红利歪斜，还证据时，重庆王人市圈是获批的第一个直辖市王人市圈。

2022年8月份，重庆王人市圈获批，具体包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长命区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和四川省广安市。

最近两年，中央赐与重庆的红利，莫得远隔。

以本年来说，3月份主城王人市圈扩容得回批复，垫江县加入了主城王人市区。

此外，4月份高层访问重庆，其定位也迎来了微妙教育。

其中重要的变化在于：

1，赋予重庆“新期间西部大建立进犯策略支点、内陆绽开空洞关节”两大策略定位。

2，按照国度部署，到2030年景渝城市群将要建成世界级城市群。到那时，成渝城市群将是人人9个世界级城市群中惟一的内陆城市群。

在写成渝地区双城经济圈的著述中，我反复强调过西南策略备份的道理道理。意志到了这一丝，你就能懂得成渝的进犯性。

第三，重庆经济和产业照旧起势。

重庆统计局数据领会：

前三季度，全市生产的391种工业居品中有217种居品产量竣事增长，增长面为55.5%。要点居品中，汽车产量173.46万台，同比增长8.0%，其中新动力汽车59.43万辆，增长1.3倍，燃油车114.03万辆，下降15.4%；札记本计较机产量5128.25万台，下降4.3%；手机5970.12万台，下降 8.2%；液晶领会屏2.88亿片，增长25.6%；集成电路53.23亿片，增长1.0倍。

从上头数据不错看到，重庆正在走出黑天鹅的影响，同期也在走坐褥业流出到东南亚的影响，现时跳跃一半的工业居品竣事了正增长。

其中住持产业汽车产业增长相称迅猛。

制图：城市财经；数据：重庆市统计局

2023年，重庆汽车产量231.79万辆，时隔多年后重回宇宙第二。其中，新动力汽车产量50.03万辆，约占全市汽车产量的22%、宇宙新动力汽车产量的5%，有了质的飞跃。2024年上半年，重庆汽车产量更是反超广州，夺回“汽车第一城”的宝座。

前三季度，广州的汽车产量数据尚未公布，但垂青庆8%的增速来看，重庆汽车第一城的宝座，简略率坐稳了。

重庆汽车工业王者归来，元勋非新动力汽车莫属。

行为燃油车期间的泰斗，重庆前三季度的燃油车产量仍鄙人降，前三季度燃油车114.03万辆，下降15.4%。而新动力汽车产量59.43万台，增长了1.3倍。

重庆统计局之前泄露：

上半年，新动力汽车拉动全市汽车产业加多值同比增长30.3%，较一季度加速6.6个百分点，拉动全市规上工业增长5.1个百分点，对全市工业增长的孝敬达59.7%。

其中，6月份汽车产业加多值同比增长28.0%，拉动全市工业当月增长4.9个百分点，增长孝敬达88.3%。

重庆新动力汽车发力背后，是华为加注的赛力斯的功劳。

在住持工业和诸多工业回暖之下，重庆的GDP增速流畅四个季度督察在6%以上，握续领跑直辖市。本年前三季度，重庆GDP增速与苏州并排十强城市首位。

在产业起势之下，尤其是住持工业汽车工业起势之下，重庆的上腾飞间，值得念念象。

因此，蚁集以上分析的，重庆房地产阛阓泡沫不算大房价不算高，房价收入比不算高，照旧休养三年，固然供应量遍及，但发展后劲值得念念象，本号以为：

重庆房价在二线城市中，可能是当先找到均衡点的城市。但蚁集其阛阓供应的特色，这座城市只合乎自住购买，并不合乎投资。

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